Добрий день, редакція газети «Звягель»! На сайті оголошень знайшла собі квартиру за привабливою ціною. Зустрівшись із продавцем, дала йому аванс. Після цього продавець постійно переносив строки продажу, а зараз взагалі відмовився повертати мені кошти. Сказавши, що я нічого йому не платила… Жодних документів ми не складали. Як правильно оформити попередню оплату за житло?

На запитання відповідає начальник юридичного відділу газети «Звягель» Геннадій ФРЕГЕР:
Сплата грошових коштів завжди повинна підтверджуватися документально, тим більше, при купівлі нерухомості. Отже, при передачі коштів продавцю, необхідно попросити хоча б власноруч написану розписку про отримання зазначених коштів. У даній розписці необхідно обов’язково зазначити повні анкетні дані продавця та покупця, суму коштів, з якою метою вносяться ці кошти та в якій якості (авансу чи завдатку).
Стаття 570 ЦК України передбачає, що завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання.
Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Якщо порушення зобов’язання сталося з вини боржника, то завдаток залишається у кредитора.
Якщо порушення зобов’язання сталося з вини кредитора, тоді він зобов’язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.
На ринку нерухомості поняття «аванс» зазвичай використовується у взаєминах між продавцем і покупцем, коли договір купівлі-продажу ще не укладено. Аванс невигідний для покупця, тому що у разі, якщо угода не відбудеться, гроші просто повертаються. Ви втратили час, не вирішили своїх житлових проблем і не отримали відсотків від користування вашими грошима.
Завдаток — один із класичних способів забезпечення зобов’язань, і якщо сторони їх не виконують, то накладаються штрафні санкції. Наприклад, продавець протягом певного терміну зобов’язується продати свою квартиру, а ви зобов’язуєтесь протягом цього часу її купити. Якщо цього не відбувається, то за законом продавець вам виплачує подвійну суму. Навіть, якщо продавець вчасно не зібрав документи, то це буде вважатися його провиною, і гроші покупцеві він повертає у подвійному розмірі. Якщо, звісно, останній не погодиться продовжити договір. А якщо після закінчення обумовленого терміну покупець знайшов кращий варіант і відмовився купувати квартиру, то сума завдатку йому не повертається.
Проте, на практиці не усе так просто.
З аналізу судової практики можна виділити такі критерії поняття «завдатку»:

1. Завдаток вноситься з метою забезпечення виконання наявного зобов’язання.


2. Завдаток може мати місце лише у разі наявності зобов’язання, тобто, укладеного між сторонами договору, яким визначено предмет та істотні умови.


3. Гарантійний внесок і завдаток є тотожними за своєю правовою суттю.


4. Завдатком є грошові кошти, що підлягають поверненню лише в тому випадку, якщо сторона, яка їх сплатила, доведе, що зобов’язання було не виконано не з її вини.


5. Сума завдатку може бути будь-якою, однак вона обов’язково має бути меншою, ніж загальна сума зобов’язання.

Стосовно практичного застосування поняття «авансу» слід враховувати такі критерії:

1. Авансом є грошові кошти, сплачені за укладеними попередніми договорами.


2. Авансом є грошові кошти, які сплачуються в рахунок наміру укласти основний договір в майбутньому.


3. Авансом є грошові кошти, що сплачуються наперед у рахунок майбутніх розрахунків.


4. Авансом є сплачені грошові кошти, що підлягають поверненню, незалежно від того, з чиєї вини не було укладено договір.

Таким чином, на підставі аналізу судової практики, можна прийти до висновку, що практичними відмінностями між завдатком і авансом є те, що завдаток застосовується з метою забезпечення вже наявного зобов’язання, взятого на себе сторонами за укладеним договором. Натомість аванс сплачується за попередніми договорами з метою в майбутньому укласти основний договір.